加快推进两个体系建设

   七七学习网   2019-12-07 00:00:00

  我们不仅要建设保障房,也要解除对商品房的限制行为,让地产商自己面向市场,让市场自己决定房价。政府调控房地产市场的重心,应该是"增加供应量",包括增加土地供应量、商品房供应量和保障房供应量。
  房地产市场调控接近两年,许多投机资金被从楼市挤出,3600万套保障房建设也如火如荼,然而房价依然在上升。受国际经济环境影响,我国经济增速在放缓,放开限购的呼声此起彼伏。
  房地产市场调控效果如何?倍受诟病的限购政策该何去何从?房地产业在我国经济发展过程中真的不可或缺?北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉主席、中国房地产集团理事长孟晓苏教授在接受《中国地产总裁》杂志专访时表示,限购政策应该取消,调控的重心应是"增加供应量",否则明年的房价将面临极大的上行压力。
  房价面临上行压力
  《中国地产总裁》:在持续限购的背景下,2012年商品房销售依然旺盛,北京前十月商品房销售面积1313.4万平方米,同比增长30.4%。您对2012年房地产市场的表现如何看?
  孟晓苏:限购已经持续了两年,商品房的销售情况依然火爆。表明国务院从1996年开始确定的把住房建设作为国民经济的增长点和新的消费热点的判断没有错。十多年来,住房建设,包括后来这两年的保障房建设,有效地拉动了经济,不但满足了人们的需求,而且带动了相关产业的增长。
  现在老百姓对住房还有旺盛的需求。能够买的起商品房的人希望取消限制,实现住房改善的愿望,买不起商品房的人则希望政府加速建设保障房,这种巨大的内需为日后中国经济的发展提供了广阔的基础。面对海外市场需求萎缩的情况,中国一旦把这种需求通过政府的因素妥善地建立起来,就会持续推动中国经济的增长,还能够在世界经济复苏方面表现中国的力量。
  《中国地产总裁》:随着调控的持续,很多企业选择退出房地产行业,这将对房地产市场产生怎样的影响?
  孟晓苏:数据显示,我国前三季度房屋新开工面积135014万平方米,同比下降8.6%,其中住宅新开工面积下降12.9%;房地产用地供应10.40万公顷,同比减少一成。房屋限购政策使房地产市场竞争加剧,开发企业自然会减缓开发速度,甚至转战其他行业,这也是住房投资减少和住房新开工面积减少的原因。
  企业的退出必然会造成房屋供应量减少,加剧房价的上涨。一方面,继续抑制购房需求会使得楼市供不应求的情况加剧;另一方面,由于部分地方对高价房实行限售,一旦高价房重新进入市场,数据表现出来的就会是房屋均价上涨。我认为,如果继续执行限购政策,明年的房价将面临巨大的上行压力。
  reits面世指日可待
  《中国地产总裁》:十二五规划中,我国要建成3600万套保障房。这么多保障房大量入市能否带动房价增幅下降?
  孟晓苏:增加保障性住房的供给可以在很大程度上缓解高房价。保障房里有一部分卖产权,一部分租赁。卖产权的保障房直接计入房价,租赁的保障房不计入房价,但直接进入cpi,两方面的数字都和民生有关,会对房价有所影响。但房价增幅下降的决定因素不仅需要保障房建设达到一定的量,也需要增加商品房的供给,使不同层次的供应都能充分。目前的长期限购政策不但使商品房的投资和建设明显减速,也使相关产业受到损害,反而造成了保障房建设资金的不足。
  《中国地产总裁》:数据显示,2012年前10个月,全国房地产开发投资达57629亿元,同比增长15.4%。
  孟晓苏:判断房地产投资是不是上涨,首先要看投资里面有多少是保障房投资。今年前十个月全国房地产开发投资为5.76万亿元,同比增长15.4%;住宅投资完成3.97万亿元,增长10.8%。其中保障房投资完成1.08万亿元,占房地产投资的18.7%,占住宅投资的27%。若减去以政府投资为主的保障房投资,商品房投资就是负增长。
  《中国地产总裁》:为弥补保障房建设资金不足,怎样更好的引导民间资本进入这一领域?
  孟晓苏:民营开发商甚至一些上市国企参与保障房建设的热情并不高,因为保障房难以在短期内带来好的回报。要提高他们的积极性,国家应该为保障房建设提供低息贷款,建设保障房企业注册资金也可再放宽一些。同时,保障房建设要配比一定的商业面积,商业设施还可以进一步提高。
  民间资本进入保障房建设领域最好的方式是成立reits,也就是通常所说的房地产信托投资基金。reits成立后可以持有廉租房及公租房,有效扩大社会资金对保障房的持有能力,推动租赁型保障房的发展。我相信随着租赁型保障房的大批进入市场,reits将很快能面世。
  限购适时尽快退出
  《中国地产总裁》:调控政策并未控制住房价上涨,反而抑制了商品房的开发建设。这是否意味着调控是错误的?
  孟晓苏:面对房价不断上涨的态势,调控是必要的,但调控不等于限制居民买房,主要方向应是增加供应量。经济学原理表明,增加供给才能降下价格。近两年调控房地产的结果是销售面积降下来了,但价格并没有下降。2012年1-11月全国新建商品房销售均价为5317元/平方米,比去年1-12月均价增长8.5%,这说明限购会影响相关产业,却抑制不住房价上涨。
  《中国地产总裁》:受经济环境影响,我国多个产业增长乏力。您认为我国经济发展情况如何?房地产业在我国经济发展中的作用是什么?
  孟晓苏:目前我国经济发展面对较为严峻的内外部环境。就外部环境而言,受金融危机影响,海外需求大量减少,导致出口速度减缓。而在国内,由于房地产业对于钢铁、水泥等50多个相关产业的带动作用是1 : 2.86,房地产及其相关产业占了经济总量一半以上。限制住房购买在一定程度上造成相关产业增长乏力。
  房地产业是国民经济各个相关产业的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材等产业发展至关重要,对于推动居民住房结构升级、改善民生具有重要作用。目前,中国的城市化进程约为51%。如果每年增加一个百分点,就会有一千多万农民进城,他们将成为新的购房主力。与此同时,城市居民对住房还会有改善性需求。如此庞大的需求存在,将使房地产业在很长一段时间里成为拉动国民经济增长的主力。
  因此,我们不仅要建设保障房,也要尽快解除对商品房的限制行为,让地产商自己面向市场,让市场自己决定房价。政府调控房地产市场的重心,应该是"增加供应量",包括增加土地供应量、商品房供应量和保障房供应量。


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